巴曙松:房地产行业的转型、业态及发展空间与城镇化发展息息相关
演讲 / 巴曙松教授(北京大学汇丰金融研究院执行院长、香港交易所集团首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家)
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由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南举行,本届论坛主题为“平衡与重构,地产的多维世界”,北京大学汇丰金融研究院执行院长、香港交易所集团首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松教授出席并发表演讲。
巴曙松教授从中国城市化的走势角度,回顾了不同时期城市化的重点。他认为,2000-2010年是孔雀东南飞、一江春水向东流的局势,人口主要向东南沿海聚集。在2017-2018年,人员在回流,反映到城市化上来说,叫做“东边日出西边雨”,人口的流入不完全流入东部沿海城市,部分流入中部地区,这样就形成了几大城市群的格局。“结合我们目前的城镇化来做一个趋势的推测,可能这种以城市群、以城市集群模式来吸引人口流入的特色会更明显。”巴曙松教授表示。
巴曙松教授认为,房地产行业的转型、业态以及发展空间都和城镇化发展息息相关,“如果判断城镇化发展已经进入尾声,就应该按照城镇化尾声阶段的市场来讨论;如果发展还处于一个继续持续扩张期,那就应按照扩张期的角度来讨论”。他认为,与全球其他城市对比,我国目前处于快速城镇化的后半段,“速度有所减缓,但实际上还属于有比较明显的提升空间。”根据巴曙松教授的测算,2030年可能会成为中国城市化的分水岭。
根据巴曙松教授的统计,中国已基本上告别了住房短缺时代。从户均住房套数比例来看,日本和美国的户均套数比例,基本在1.15左右新房见顶,“也就是说,100个家庭有115套房子,不管是租还是买,从市场角度看大致新房是够了”。而就中国而言,“我们现在大概刚刚过了1,在1.06、1.07左右,至少告别了显著短缺时代。即使是一线城市,人均的住宅面积也同样在大幅的提升。”
此外,就房价而言,巴曙松教授表示,当前核心城市房价太高,我国二手房市场呈现出房价高、增长快的特点。他分析道:“以房价指数为例,同样的房地产标的,与伦敦、纽约、东京这些发达城市相比,北京有较高的上升幅度,增长也非常快。”巴曙松教授指出,二手房过万的城市,在从沿海的少数城市迅速向中部和内陆城市渗透扩散,而这个趋势其实也是中国的城镇化发展新阶段在房价上的反映。他表示,由于房价的上涨,年轻人的压力也日益增加,正更多地选择租房而不是买房。
总体来看,巴曙松教授认为,未来小城镇会保持比较平稳的发展,大城市会有持续的人口占比的上升,或者说小城平稳、大城发育的特征,区域分化的特点会继续存在,呈现出一个梯次发展的趋势,在这个过程中,核心城市会成为城市群发展的中心带动力量,以城市群为载体,在推动中国的城镇化继续有一定提升,在快速城镇化的后续阶段,还会有一定的增长空间。
延伸阅读
海闻:未来,房地产行业对于中国经济发展会有怎样的影响?(含精彩视频)
文章来源:每日经济新闻、和讯网、博鳌快讯2019年8月7日(文中观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法,不代表任何机构的意见和看法)
视频来源:新财富杂志官方微博
本篇编辑:黄宇宸、张琦杭